Le proprietà condivise non sono solo un tema da condominio: anche chi vive in contesti residenziali indipendenti deve fare i conti con tetti, giardini e vialetti gestiti a più mani.
Quando si pensa agli spazi comuni, la mente corre subito a scale, androni o giardini condominiali. Tuttavia, la condivisione di aree comuni non riguarda soltanto gli edifici condominiali. Anche chi abita in una villa plurifamiliare o in una casa a schiera si trova spesso a gestire elementi strutturali in comune con altri proprietari. In questi casi, pur non parlando di condominio in senso stretto, entrano in gioco regole ben precise che disciplinano l’utilizzo e la manutenzione delle parti comuni.
Questi contesti residenziali, infatti, non rientrano nella disciplina condominiale classica ma presentano una gestione condivisa di elementi essenziali come tetti, pareti perimetrali, vialetti d’accesso e cortili. Elementi che, pur appartenendo a più soggetti, devono essere mantenuti in modo coordinato per garantire la funzionalità dell’intero complesso abitativo.
Cosa si intende per proprietà in condivisione
Le proprietà in condivisione riguardano tutte quelle porzioni di un edificio che, pur non essendo situate in un condominio, vengono utilizzate congiuntamente da più proprietari. Si tratta di componenti strutturali o funzionali imprescindibili, che servono all’uso collettivo dell’immobile: tetti, fondazioni, muri portanti, scale comuni, impianti condivisi, oltre a cortili e ingressi principali.
Queste parti comuni non sono regolate dal Codice Civile nella sezione dedicata ai condomini, ma rientrano nella disciplina generale della comunione, disciplinata dagli articoli 1100 e seguenti. La regola base è chiara: ogni comproprietario può utilizzare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione d’uso e non limiti l’uso da parte degli altri.
Come funziona la comunione: regole e limiti
Secondo il principio di comunione, le decisioni relative agli spazi condivisi devono essere prese congiuntamente. Per gli interventi di manutenzione ordinaria è sufficiente il voto della maggioranza, come stabilito dall’articolo 1105 del Codice Civile. Quando si parla invece di modifiche straordinarie o cambiamenti nella destinazione d’uso, è necessario l’accordo unanime di tutti i proprietari.
In ogni caso, è vietato impedire agli altri di godere della cosa comune, e ogni intervento deve rispettare la stabilità e il decoro dell’edificio. Questo principio si applica anche alle spese di manutenzione, che devono essere suddivise in base alle rispettive quote di proprietà.
A prima vista, la comunione può sembrare una versione semplificata della gestione condominiale. Tuttavia, la mancanza di un regolamento rigido può rendere più complessa la gestione quotidiana: ogni decisione deve essere condivisa e verbalizzata, e il rischio di incomprensioni è dietro l’angolo.
Senza regolamento condominiale: come gestire le parti comuni
Nei contesti non condominiali manca spesso un regolamento che disciplini in modo dettagliato diritti, doveri e responsabilità. Questo implica una maggiore necessità di comunicazione tra proprietari, oltre a una buona dose di buon senso. Dalla riparazione del tetto alla manutenzione del vialetto, ogni intervento richiede accordi chiari e trasparenti.
Il consiglio? Formalizzare le decisioni e, se possibile, stilare un regolamento condiviso, anche in forma privata. In questo modo, si riducono i margini di ambiguità e si facilita la gestione di eventuali controversie. Vivere in una casa indipendente con spazi condivisi offre maggiore autonomia, ma anche maggiori responsabilità: per gestirle al meglio, la collaborazione è la chiave.