La gratuità non esonera dalle imposte: solo il proprietario resta fiscalmente responsabile del bene dato in comodato.
Nel contesto familiare, concedere in uso gratuito un immobile a un parente è una scelta frequente. Questo accordo, conosciuto come comodato d’uso gratuito, consente a un familiare — spesso un figlio, un genitore o un fratello — di vivere in una casa senza dover versare alcun affitto. Nonostante la sua natura altruistica, il comodato non è esente da effetti fiscali.
Dal punto di vista giuridico, il comodato è regolato dall’articolo 1803 del Codice Civile. Si tratta di un contratto con cui il proprietario (comodante) cede temporaneamente un bene a un altro soggetto (comodatario) affinché ne faccia uso secondo modalità e tempi concordati. Nessun corrispettivo è previsto, ma resta l’obbligo di restituzione del bene.
Redditi fondiari: il possesso conta più dell’utilizzo
L’aspetto più rilevante sotto il profilo fiscale è legato alla proprietà del bene. Anche se l’immobile non produce reddito in senso stretto, chi ne detiene la titolarità è comunque tenuto a dichiararne il valore catastale.
Secondo l’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), il reddito fondiario si basa sul possesso del diritto reale, indipendentemente dall’effettiva percezione di proventi. In pratica, chi possiede un immobile – sia come pieno proprietario, sia come usufruttuario o enfiteuta – è obbligato a includere il reddito catastale nella propria dichiarazione, anche se non lo affitta o non ne trae un guadagno.
Il comodatario, invece, pur potendo godere dell’immobile, non assume alcun onere tributario. Non avendo un diritto reale sul bene, è escluso dagli obblighi fiscali legati alla proprietà.
Chi deve dichiarare e pagare: nessun dubbio per il Fisco
Anche se l’immobile è ceduto a titolo gratuito, chi ne è proprietario resta responsabile sotto il profilo fiscale. Il reddito fondiario va dichiarato ogni anno, calcolato in base alla rendita catastale rivalutata. L’assenza di un canone di locazione non cambia la sostanza agli occhi dell’Agenzia delle Entrate: la tassazione si basa sul semplice possesso.
Facciamo un esempio concreto. Se Tizio dà in comodato una casa alla sorella, sarà sempre lui – il proprietario – a dover riportare l’immobile nella propria dichiarazione dei redditi e a sostenere gli eventuali costi fiscali collegati, come IRPEF e IMU. La sorella non sarà tenuta a nulla sotto il profilo fiscale.
Le agevolazioni ci sono, ma solo in casi ben precisi
Il legislatore ha previsto alcune agevolazioni fiscali per incentivare l’uso del comodato gratuito all’interno della famiglia, in particolare tra genitori e figli. A certe condizioni, l’IMU può essere ridotta del 50%. I requisiti? Il comodato deve essere formalizzato con contratto scritto e registrato, l’immobile deve essere usato come abitazione principale del comodatario e il comodante non deve possedere altri immobili (fatta eccezione per la propria prima casa).
È importante notare, però, che questa agevolazione riguarda esclusivamente l’IMU. Ai fini della dichiarazione dei redditi, il proprietario è comunque tenuto a indicare il bene e a calcolarne la rendita catastale, anche in presenza del comodato gratuito.