Il Tribunale conferma: basta la nomina del delegato alla ricostruzione per rendere legittime le richieste di pagamento.
La sentenza n. 1389 del 12 luglio 2024 del Tribunale di Avellino affronta un tema che, all’apparenza, sembrerebbe paradossale: è possibile pretendere il pagamento degli oneri condominiali anche in un edificio dove non è mai stato formalmente costituito un condominio? Secondo l’appellante, la risposta avrebbe dovuto essere negativa. L’edificio in questione era stato ricostruito dopo il sisma del 1980, ma da allora – sosteneva la parte – non si era mai proceduto a formalizzare la nascita di un condominio. In assenza di una nomina assembleare, l’amministratore non sarebbe stato legittimato a chiedere il pagamento delle spese.
Il ruolo del “delegato alla ricostruzione” dopo il sisma
Il giudice d’appello ha però confermato quanto già stabilito in primo grado: nel caso specifico si applica il Decreto Legislativo n. 76 del 1990, che disciplina la ricostruzione post-sisma. L’articolo 15 del decreto prevede la costituzione di un condominio convenzionale nei casi di edifici distrutti o danneggiati, affidando la gestione a una figura denominata “delegato alla ricostruzione”. Questo soggetto assume le funzioni tipiche dell’amministratore di condominio, compreso il recupero delle quote non versate. Dunque, anche se formalmente il condominio non era stato creato secondo le regole ordinarie, nei fatti e per legge esso esisteva, con tutti i poteri annessi al suo amministratore.
Delibere condominiali: servono impugnazioni puntuali
Il ricorso presentato non ha sollevato obiezioni valide neppure sul fronte delle deliberazioni. Le Sezioni Unite della Cassazione, nella sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno chiarito che per contestare una delibera condominiale serve un’impugnazione specifica e tempestiva, da presentare entro 30 giorni nei casi di annullabilità. Il giudice dell’opposizione può valutarne la validità solo se questa è stata formalmente contestata. Nel caso trattato, però, l’appellante non ha mai impugnato la delibera a fondamento del decreto ingiuntivo, né ha sollevato eccezioni sulla sua nullità. Di conseguenza, quella delibera rimaneva pienamente efficace.
Chi è tenuto a pagare? Sempre il proprietario, mai l’inquilino
Uno dei chiarimenti più rilevanti forniti dalla sentenza riguarda la responsabilità del pagamento delle spese condominiali in presenza di un contratto di locazione. Secondo il Tribunale, l’unico soggetto obbligato verso il condominio è sempre il proprietario. Anche se l’inquilino si fosse impegnato a pagare le spese nel contratto, questo impegno ha rilevanza solo nei rapporti interni tra le parti. L’amministratore non può rivolgersi al conduttore: il suo interlocutore resta sempre e solo il proprietario dell’immobile. In caso di mancato pagamento da parte dell’affittuario, sarà poi il proprietario a dover agire per ottenere il rimborso, ma ciò non solleva quest’ultimo dagli obblighi nei confronti del condominio. Infine, al condominio spettano anche le spese legali dei due gradi di giudizio.