Anche nel 2025 chi ristruttura casa può beneficiare di vantaggi fiscali, ma le regole cambiano a seconda che l’immobile sia destinato a residenza o locazione. Ecco come orientarsi tra detrazioni, bonus e documentazione necessaria.
Un appartamento ristrutturato è spesso più competitivo sul mercato, sia in caso di affitto sia in vista di una futura vendita. Gli interventi più richiesti? Impianti, isolamento termico, nuovi infissi, bagno e cucina. Sebbene si tratti di spese consistenti, lo Stato continua a offrire un incentivo importante: la detrazione fiscale. Anche nel 2025, chi investe nella ristrutturazione può ottenere uno “sconto” sull’Irpef, distribuito in dieci anni. Tuttavia, la normativa fa una distinzione precisa: chi ristruttura la prima casa gode di agevolazioni maggiori, mentre per le seconde case o gli immobili destinati all’affitto le percentuali sono più basse.
Nel dettaglio, la detrazione per la prima casa resta al 50%, mentre per gli altri immobili si ferma al 36%. Il tetto massimo detraibile è di 96.000 euro per unità abitativa, ripartito in dieci rate annuali. Ma attenzione: dal 2026 le aliquote scenderanno ulteriormente, rispettivamente al 36% e al 30%. Come sottolinea Nicola Teofilo di Immobiliare.it, “chi investe per mettere a reddito un immobile deve tenere conto di queste differenze nei calcoli di spesa”. Le detrazioni si applicano anche se l’immobile è sfitto, a patto che sia residenziale, e restano valide anche in caso di successione, vendita o cambio di affittuario.
I bonus disponibili e gli interventi ammessi
Per chi ristruttura con l’intenzione di affittare, esistono diversi bonus da valutare. Oltre al Bonus Ristrutturazione, che nel 2025 prevede una detrazione del 36%, ci sono anche Ecobonus e Sismabonus. Non sono cumulabili per le stesse spese, quindi conviene valutare con attenzione quale sia più conveniente in base all’intervento. Da gennaio 2025 non saranno più detraibili le caldaie alimentate unicamente a combustibili fossili, mentre restano ammessi sistemi ibridi, pompe di calore e tecnologie a basso impatto ambientale.
Gli interventi detraibili spaziano dalla riqualificazione energetica (infissi, coibentazioni, impianti fotovoltaici e pompe di calore) alla sicurezza (bagni, impianti, garage, sistemi antintrusione), fino all’abbattimento delle barriere architettoniche. Sono incluse anche le opere sulle parti comuni condominiali – come tetti, facciate o scale – ma solo se documentate correttamente. Non rientrano tra le spese detraibili i lavori di tinteggiatura interni se effettuati in autonomia e non sulle parti comuni.
Come chiarisce ancora Teofilo, “la detrazione è ammessa se l’immobile è a uso residenziale, indipendentemente dalla sua destinazione: affitto breve, lungo termine o momentaneamente sfitto”. Anche l’inquilino, con il consenso del proprietario, può accedere alle detrazioni intestandosi le fatture e i pagamenti, mantenendo il diritto alle rate residue anche dopo la scadenza del contratto.
Le regole per i condomini: attenzione ai dettagli
La detrazione per i lavori condominiali segue regole specifiche. Nei condomini ordinari (più di otto unità), i pagamenti devono essere effettuati con bonifico parlante, riportando il codice fiscale del condominio, quello dell’impresa e dell’amministratore o del condomino delegato. L’amministratore, a sua volta, rilascia una certificazione che ciascun proprietario deve conservare per la dichiarazione dei redditi.
Nei condomini minimi – fino a otto unità senza amministratore – la procedura cambia: il bonifico deve essere effettuato da uno dei condomini, che indicherà il proprio codice fiscale. Anche in questo caso, le detrazioni sono ammesse, a patto di conservare tutta la documentazione che dimostri che i lavori hanno interessato le parti comuni.
È fondamentale seguire con precisione ogni passaggio: la detrazione spetta solo se tutti i requisiti amministrativi e fiscali sono rispettati. Un bonifico errato non comporta necessariamente la perdita dell’agevolazione, ma è necessario farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva da parte dell’impresa, che certifichi la corretta registrazione del pagamento.
Documentazione, titoli edilizi e modalità di pagamento
Per accedere alla detrazione, i lavori devono essere eseguiti nel rispetto delle normative edilizie e fiscali. I titoli richiesti variano: nessun permesso è necessario per opere minori come tinteggiature (edilizia libera); serve la CILA per interventi su impianti, bagni, infissi senza modifica di volumi; la SCIA è necessaria per modifiche strutturali o lavori sulle facciate; il permesso di costruire è obbligatorio per demolizioni, ricostruzioni o ampliamenti.
In caso di lavori in condominio, è indispensabile la delibera assembleare con riparto spese e, se operano più imprese, la notifica preliminare all’ASL. L’impresa incaricata deve essere regolarmente iscritta alla Camera di Commercio, con DURC in regola e assicurazione RC. Per impianti (elettrico, idraulico, gas) è obbligatoria la dichiarazione di conformità a fine lavori.
Il pagamento va effettuato sempre con bonifico parlante, indicando causale, CF del beneficiario e dell’impresa. La banca trattiene l’8% come ritenuta d’acconto, ma ciò non incide sul totale detraibile. I preventivi devono essere dettagliati, con computo metrico, materiali, tempi e modalità di pagamento. Nel contratto d’appalto è consigliabile inserire clausole su subappalti, gestione dei rifiuti, penali e garanzie post-consegna.