Prezzi elevati degli immobili: di chi la colpa?

E’ opinione diffusa in tutti gli acquirenti di case italiani che i prezzi degli immobili siano artificiosamente tenuti alti dalle agenzie immobiliare per poter speculare il più possibile. Basta fare un giro su internet ed oltre ai vari siti compaiono numerosi gruppi di social network in cui si accusa a destra e a manca gli agenti immobiliari di operazioni al limite della trasparenza e di una sorta di cartello fatto per non far svalutare gli immobili , soprattutto quelli di maggior pregio.  Basta analizzare un po’ le vicende del mercato immobiliare italiano per capire che non è cosi. Infatti i prezzi al mq dei vari immobili italiani sono cresciuti nel corso degli anni molto meno rispetto a quelli del resto d’ europa, ed inoltre il mercato ha una caratteristica che rende unico il territorio nazionale rispetto ad esempio a Francia, Olanda o Germania. Infatti in Italia circa il 70 % degli immobili sono di proprietà di chi ci vive. Le piccole famiglie hanno sempre avuto, soprattutto in passato è il caso di ricordare, la possibilità di acquistare un appartamento dove vivere e sostituire quindi il canone di affitto con la rata del mutuo. Ciò grazie anche ad una legislazione favorevole che incentiva i piccoli proprietari ma anche grazie al sistema creditizio dove molte banche hanno reso facile ed immediata la possibilità di concedere un finanziamento. Naturalmente occorre considerare anche la naturale propensione delle famiglie ad acquistare un immobile, in alternativa ad altri investimenti più rischiosi.

Cio’ produce un effetto di offerta di immobili anelastica, infatti anche se la domanda diminuisce bruscamente l’ offerta non si adegua a livello del prezzo richiesto in quanto i proprietari possono permettersi di aspettare momenti migliori per la vendita a meno che loro stessi non riescano ad acquistare con un forte sconto.  Inoltre il sistema della valutazione degli immobili presenta alcune disfunzioni. Innanzitutto le quotazioni stabilite dall’ agenzia del territorio molte volte si fondano su canoni e censi che difficilmente hanno riscontro nella realtà, in quanto occorre distinguere un aspetto legale e burocratico da uno reale. In alcune zone di Milano o Roma il valore al mq calcolato dall’ agenzia per alcuni tipi di appartamento è circa la metà di quanto realmente è quotato. In Usa ad esempio vi è un sito che mette on line il prezzo pagato per alcuni immobili che si trovano in determinate aree, consentendo al potenziale acquirente di conoscere come si sono comportati i precedenti compratori. Inoltre le perizie fatte dai periti risultano molto meccanizzate e si limitano a tradurre in numeri delle nozioni puramente teoriche. Per gli agenti immobiliari, che hanno molta più esperienza, questi dati risulta falsati e non attendibili, e pertanto occorrerebbe che i periti oltre a manuali e testi di aggiornamento si informassero anche sulla quotazione reale  di immobili in alcune zone.