Introduzione
L’acquisto di una casa è per molte famiglie il coronamento di un sogno, il raggiungimento di un obiettivo importante. Chi non dispone per intero dell’importo necessario ad effettuare l’acquisto, trova nel mutuo immobiliare uno strumento estremamente utile. La scelta di un mutuo, tuttavia, va valutata con attenzione: comporta infatti un impegno finanziario notevole e soprattutto produce effetti che per un lungo periodo di tempo legano il budget familiare all’andamento dei mercati finanziari. Per questo, è una scelta che spesso è utile riesaminare nel corso della vita del mutuo. Nel tempo possono intervenire sia fattori esterni (collegati ad esempio a variazioni dei tassi di interesse) sia ragioni personali e familiari che possono modificare notevolmente le motivazioni che avevano portato alla scelta di un determinato tipo di mutuo. In casi come questi, la banca offre alla clientela una vasta gamma di soluzioni, tra cui possiamo elencare le più importanti: 1)trasferimento del mutuo da una banca all’altra tramite la cosiddetta portabilità del mutuo; 2)rinegoziazione del mutuo con la propria banca; 3)estinzione anticipata del mutuo e cancellazione dell’ipoteca sull’immobile dato a garanzia. Vediamole nel dettaglio.
La portabilità del mutuo verso una nuova banca
La portabilità consiste nella stipula di un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, ma consentendo alla nuova banca di subentrare nella garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente. Questo avviene senza la richiesta di consenso della banca di provenienza e con il mantenimento dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario. La portabilità non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio, quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale. Per la portabilità è anche necessaria l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo. Per favorire al massimo la portabilità il relativo processo è totalmente gratuito. Sono quindi gratuiti anche la chiusura del vecchio contratto di mutuo, comprese le penali di estinzione anticipata e l’annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l’istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili. L’operazione è finalizzata ad offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell’ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.
La rinegoziazione del mutuo con la propria banca
La rinegoziazione, ovvero la modifica dei termini del contratto di mutuo (durata, tasso di interesse…) è un’operazione che garantisce al cliente di poter trovare soluzioni più soddisfacenti alla propria condizione economico-finanziaria. Per realizzare la rinegoziazione è opportuno rivolgersi alla propria banca, per spiegare con precisione le proprie necessità e ricercare insieme una soluzione condivisa. Questa soluzione, infatti, si basa sull’accordo di entrambe le parti: né la banca, né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni, a meno che questo non sia espressamente previsto dal contratto. Naturalmente, prima di fare ciò, è necessario compiere assieme alla banca un’attenta valutazione delle proprie esigenze nel tempo, esaminando una serie di fattori, quali, ad esempio, l’età del cliente, alla fine della restituzione del nuovo mutuo. I più importanti elementi che possono essere oggetto di una rinegoziazione sono: la tipologia di mutuo, il livello del tasso di interesse applicato e la durata del mutuo. Oggi si può rinegoziare il mutuo senza spese, tramite una scrittura privata, anche non autenticata, cioè senza l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale. La rinegoziazione, inoltre, non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza, come avviene nel caso della portabilità.
L’estinzione anticipata del mutuo
Se il cliente desidera estinguere totalmente o parzialmente il mutuo prima della scadenza, ad esempio perché procede alla vendita dell’immobile, può farlo senza pagare nessuna penale di estinzione, per i mutui stipulati a partire dal 2 febbraio 2007 (acquisto prima casa) e a partire dal 3 aprile 2007 (ristrutturazione unità immobiliari). Le stesse regole si applicano anche ai mutui accollati a seguito di frazionamento. Per questi stessi tipi di mutuo, stipulati in precedenza, la misura della penale originariamente prevista in contratto è ridotta grazie a un accordo siglato dall’Abi e dalle associazioni dei consumatori il 2 maggio 2007. L’importo della penale da pagare dipende da una pluralità di fattori, i casi più rilevanti sono stati evidenziati in diverse tipologie di episodio. Per beneficiare della riduzione della penale agli importi predeterminati dall’accordo, il cliente deve inviare alla banca, insieme con la richiesta, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con cui vengono segnalati gli elementi più rilevanti del contratto per il quale si richiede la riduzione della penale. La banca, inoltre, è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza che attesta la data di estinzione del mutuo e a comunicare attraverso una procedura telematica standardizzata, entro 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata, l’avvenuto rimborso del prestito alla Conservatoria dei registri immobiliari che provvederà automaticamente alla cancellazione.
SIMONE RICCI
