Introduzione
Secondo un recente rapporto messo a punto dalla società Scenari Immobiliari, nel 2008 gli italiani che hanno deciso di acquistare immobili residenziali oltrefrontiera sono aumentati in maniera considerevole rispetto a un anno prima (si è passati da 26.100 contratti di questo tipo a ben 29.300). Quali condizioni hanno reso possibile questa tendenza? Da una parte c’è soprattutto il cambio sempre più favorevole, in particolare quello tra euro e dollaro; di conseguenza, moltissimi investitori italiani vanno ad acquistare immobili negli Stati Uniti, in particolare in zone come quelle della Florida, dove si possono trovare prezzi molto scontati, anche della metà. Si possono incontrare prezzi immobiliari in calo anche nei paesi dell’Est, in Inghilterra e in Francia, ma nonostante queste condizioni, le grandi capitali come Parigi e Londra non sono molto gettonate. Chi è alla prima esperienza, tendenzialmente si appoggia alle reti di mediazione italiane, le quali dispongono di ramificazioni internazionali, oppure a delle agenzie locali.
I percorsi a disposizione nell’immobiliare
La distinzione in questo senso riguarda la ricerca di prestiti immobiliari in terra straniera. Se ci riferiamo all’Italia, sono due le situazioni tipo. 1)Ricerca della casa più il mutuo da pagare. Qui, interviene una struttura di private banking; essa consente di aiutare il cliente nella definizione delle finalità, dell’orizzonte temporale e anche della convenienza finanziaria che risiede nell’investimento stesso. Inoltre, questa struttura mette in comunicazione il cliente con il professionista o con l’organizzazione che in loco lo assisteranno, poi, nelle diverse fasi di ricerca dell’immobile, nella consulenza per quel che concerne le pratiche amministrative, nelle trattative per la compravendita immobiliare, nel perfezionamento dell’acquisto e di un eventuale finanziamento e nella successiva amministrazione e messa a reddito dell’immobile. 2)Ricerca del solo mutuo da pagare. In questo caso ci si affida ad una banca italiana. Se l’immobile è situato in un paese dove il gruppo al quale la banca di riferimento appartiene è presente, allora il cliente che deve acquistare l’abitazione viene messo in contatto diretto con la cosiddetta “consorella” che opera in quel paese, e sarà proprio quest’ultima a valutare con attenzione l’erogabilità del finanziamento effettuato. In caso contrario, che cosa succede? Si può optare per un mutuo di liquidità con un’ipoteca sull’immobile italiano, che deve quindi essere libero da altri vincoli. L’importo del finanziamento, pertanto, non superare, in genere, il 50% o il 60% dell’intero valore dell’abitazione. Anche per l’acquisto in loco possiamo utilizzare uno schema simile, distinguendo due casistiche. A)Ricerca della casa più il mutuo da pagare. Il riferimento di base in questo senso è l’agenzia immobiliare, italiana o straniera che sia. Essa svolge tre importanti funzioni, in quanto riesce a identificare ed assistere il cliente nel corso della trattativa per la compravendita immobiliare; accompagna lo stesso cliente dalla banca o dal broker che sono convenzionati e che poi saranno incaricati di valutare quanto è erogabile il finanziamento; inoltre, ma solo su richiesta del cliente, lo mette in contatto e comunicazione con alcune società che sono specializzate e che in loco si occupano proprio della successiva e futura gestione e messa a reddito dell’immobile oggetto della compravendita. B)Ricerca del solo mutuo da pagare. Ci si affida solitamente ad un istituto di credito, oppure a un broker locale. Il mutuo che viene posto in essere in questo senso presenta un’ipoteca sull’immobile che viene acquistato in loco; comunque, a seconda dei paesi, il tasso che viene applicato può anche essere allineato a quello di riferimento della clientela locale (in alternativa esso può costare fino ad un punto percentuale in più).
Le varie casistiche nazionali
In Francia, Polonia, Ungheria, Repubblica Ceca, Messico e, soprattutto, in Spagna, vi è la forte presenza del gruppo Tecnocasa, il quale può mettere a disposizione la sua doppia rete di mediazione immobiliare e creditizia. Chi invece ha già trovato un immobile e ha bisogno di un supporto che sia esclusivamente finanziario, può rivolgersi direttamente a un istituto di credito locale. Ma, al di là del notevole scoglio che può essere rappresentato dalla lingua, ottenere un mutuo non è per nulla semplice, in particolare per i lavoratori autonomi. L’alternativa è quella di rivolgersi a una banca italiana e, in questo caso, le possibilità sono le due già espresse in precedenza. Talvolta, sono le stesse strutture del private banking a fornire assistenza all’investitore che intende varcare i confini nazionali. Negli Stati Uniti, ad esempio, alcune banche hanno selezionato operatori locali che potessero accompagnare il cliente nella ricerca dell’immobile. Se la scelta viene motivata dal solo prezzo, allora può rivelarsi poco valida già nel medio termine: infatti, le norme urbanistiche, piuttosto che i vincoli condominiali, sono in grado di pregiudicare e rovinare in maniera sensibile l’affare. Per questo è altamente consigliabile andarsi ad appoggiare a un consulente locale che sia capace di districarsi in modo agevole tra le fitte maglie dei sistemi normativi nazionali, molto diversi e variegati se si va ad esaminare caso per caso.
SIMONE RICCI
