Enfiteusi e servitù prediali

L’enfiteusi

L’enfiteusi è il diritto che un determinato soggetto (l’enfiteuta) ha di godere un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare al concedente (il proprietario) un canone periodico (la disciplina in questo senso è contenuta negli articoli che vanno dal 957 al 977 del codice civile, oltre che nella legge 270 del 1974). Si tratta senza dubbio del più ampio diritto reale di godimento su cosa altrui: esso assicura al titolare (enfiteuta) lo stesso potere di godimento del proprietario e prerogative così importanti da poter ritenere che con la concessione di tale diritto il proprietario rischi, con buona probabilità, di perdere la sua proprietà. All’enfiteuta viene infatti riconosciuto il diritto di chiedere l’affrancazione (riscatto) del fondo e diventare il proprietario pieno ed esclusivo. Tale diritto può essere esercitato anche contro la volontà del proprietario mediante il pagamento di una somma che corrisponde a quindici volte il canone annuo. In cambio di tali vantaggi, l’enfiteuta si impegna a migliorare il fondo e a pagare un canone periodico. L’inadempienza degli obblighi da parte dell’enfiteuta (deterioramento o mancato miglioramento del fondo o ritardo nel pagamento del canone) consente al proprietario di chiedere la devoluzione, cioè di avere il fondo in piena e libera proprietà. In considerazione delle finalità migliorative del fondo, la legge stabilisce che l’enfiteusi non possa avere una durata inferiore ai 20 anni (quindi, può essere perpetua o a lungo termine). occorre infatti lasciare all’enfiteuta il tempo necessario per poter trarre giovamento dagli investimenti fatti sul fondo.

 

Le servitù prediali

La servitù prediale consiste sostanzialmente nel peso che viene imposto sopra un fondo (il cosiddetto servente) per l’utilità di un altro fondo, che viene denominato “dominante” e che appartiene a un diverso proprietario (gli articoli di riferimento nel codice civile sono quelli che vanno dal 1027 al 1099). Questa definizione che abbiamo appena mostrato mette in evidenza immediatamente un primo carattere di novità rispetto a tutte le altre figure di diritti reali minori. Per la prima volta, dunque, non si parla di facoltà (che può essere una facoltà di godere, di usare, di abitare o di costruire…) che vengono concesse ai soggetti su determinate cose, ma esclusivamente di un rapporto funzionale che esiste tra le cose stesse. Si tratta, per la precisione, del requisito della predialità, vale a dire quello che contraddistingue proprio le servitù prediali. La servitù prediale (si chiama in questo modo prendendo spunto dalla parola latina “praedium”, ovverosia fondo) va a determinare una relazione tra due fondi specifici e non un rapporto personale posto in essere tra i rispettivi proprietari, nel senso che il fondo dominante si avvantaggia della limitazione che sopporta invece il fondo servente.

Prendiamo ad esempio la servitù di passaggio che grava sul fondo del soggetto A a favore del fondo del soggetto B. Essa, mentre costringe il soggetto A a tollerare il transito di B, consente anche un migliore utilizzo del fondo dominante (facilitandone pertanto l’accesso alla via pubblica, abbreviando il tratto di strada che conduce al mercato…). È bene precisare che la servitù prediale non riguarda solo ed esclusivamente i fondi rustici, ma più in generale tutti i beni immobili, con la sola esclusione dei beni mobili e incorporali. Oltre alla predialità, comunque, i requisiti fondamentali delle servitù sono: 1)la vicinanza tra i fondi, perché, anche se non è richiesto che i beni siano confinanti, devono quanto meno essere sufficientemente vicini da permettere un effettivo ed efficace esercizio della servitù stessa; 2)l’utilità, visto che l’esercizio della servitù deve concretizzarsi in un qualunque vantaggio per il fondo dominante, anche di tipo non economico (ad esempio, la maggiore comodità e amenità della villa con vista sul mare che deriva dalla servitù sul fondo del vicino di non costruire o di non edificare oltre una certa altezza). La limitazione partita dal fondo servente può essere di vario genere, ma deve sempre concretarsi in un dovere negativo del proprietario, vale a dire nell’obbligo di non fare o di sopportare. Ad esempio, le servitù di passaggio, di acquedotto, di non elevare la costruzione, comportano, rispettivamente, il dovere di sopportare il passaggio delle persone e dei mezzi, delle tubature dell’acqua, o ancora il dovere di non elevare la costruzione al di sopra di una certa altezza. La costituzione delle servitù può avvenire con il consenso degli interessati, solitamente espresso in un contratto (servitù volontarie), oppure per imposizione della legge, ovvero anche contro la volontà del proprietario del fondo servente (servitù coattive). Le servitù coattive sono previste in considerazione della situazione pregiudizievole in cui può venire a trovarsi un fondo. Qualora si ricorra a una delle ipotesi di servitù coattiva che sono previste dalla legge e le parti interessate non riescano a trovare un accordo e a stipulare il contratto costitutivo, la servitù coattiva si costituirà con sentenza del giudice, una volta accertato il rifiuto del proprietario del fondo servente a dispetto dell’obbligo di legge.

 

 

 

 

SIMONE RICCI